Huurprijswijzigingsbedingen in huurovereenkomst voor geliberaliseerde woonruimte: indexatiebeding met opslagbeding oneerlijk?

(Hoge Raad 29 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1780)

De zaak

De kantonrechter had, in een zaak van ASR Dutch Residential Custiodian tegen een huurder van een appartement, besloten dat een indexeringsclausule met een opslagbeding uit de huurovereenkomst niet geldig was op grond van de Europese richtlijn 93/13. De bepaling in de huurovereenkomst luidt als volgt: “De verschuldigde huurprijs op de wijzigingsdatum wordt gewijzigd met dat indexeringspercentage plus een additionele door verhuurder vast te stellen opslag van maximaal 3 % over de laatst geldende huurprijs.” De kantonrechter oordeelde dat het opslagbeding oneerlijk was. Het is de rechter in beginsel niet toegestaan om de inhoud van een oneerlijk beding te herzien, met als gevolg dat de gehele bepaling, dus ook de daarin opgenomen indexatiebeding, zou moeten worden vernietigd.

Prejudiciële vragen

De kantonrechter heeft in deze zaak aan de Hoge Raad een aantal prejudiciële vragen gesteld. De kern van de prejudiciële vragen is als volgt:

1. Kan een bepaling zoals bovenstaande, met een opslagbeding van maximaal 3% boven op de indexering krachtens de CPI, worden aangemerkt als een oneerlijk beding in de zin van Richtlijn 93/13?

2. Moet een huurprijswijzigingsbeding waarin zowel een indexatiebeding als een opslagbeding is opgenomen worden gezien als één beding, zodat het beding als geheel ongeldig moet worden verklaard, of als twee afzonderlijk toetsbare bedingen ?

3. Moet een oneerlijk huurprijswijzigingsbeding geacht worden nooit te hebben bestaan, zodat er mogelijk een terugbetalingsplicht voor de verhuurder ontstaat?

4. Zo ja, welke gevolgen moet een rechter geven aan zo’n vernietigd huurprijswijzigingsbeding bij een geschil waarin een huurder een huurachterstand heeft?

Antwoord Hoge Raad

De Hoge Raad beantwoordt de prejudiciële vragen als volgt:

1. Een opslagbeding als zodanig is niet oneerlijk en een opslagbeding van maximaal 3% is dat ook niet. De Hoge Raad overweegt dat de verhuurder een gerechtvaardigd belang heeft bij het aanpassen van de aanvangshuurprijs, dat de financiële gevolgen van het opslagbeding voor de huurder voorzienbaar zijn en dat een dergelijk opslagbeding niet in strijd is met Europese en nationale wetgeving. Wel kan dit in individuele gevallen anders zijn in verband met bijkomende omstandigheden die zich hebben voorgedaan ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst.

2. Een indexatiebeding heeft tot doel geldontwaarding te compenseren. Een opslagbeding heeft in de regel tot doel om ten laste van de verhuurder komende kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. Het indexatiebeding en het opslagbeding zijn op inhoudelijke gronden van elkaar te onderscheiden en dienen dus niet als één beding te worden gezien. Hierdoor heeft art. 6 lid 1 Richtlijn 93/13 niet tot gevolg dat dit beding als geheel ongeldig moet worden verklaard. Een opslagbeding staat met het oog op de beoordeling van de oneerlijkheid ervan los van een in dezelfde bepaling opgenomen indexatiebeding en het oneerlijke karakter van het opslagbeding

kan en moet dus apart worden getoetst. Dit laat onverlet dat bij die toetsing het (cumulatieve) effect van het andere beding moet worden meegewogen.

3. Een huurprijswijzigingsbeding moet, tenzij de huurder zich daartegen verzet, buiten toepassing worden gelaten. De situatie waarin de huurder rechtens en feitelijk zonder dat beding zou hebben verkeerd, moet worden hersteld. Iedere huurprijsverhoging die de huurder op grond van een oneerlijk opslagbeding heeft betaald, is onverschuldigd betaald en dienen in beginsel te worden terugbetaald door de verhuurder.

4. Indien de rechter een vordering tot betaling van achterstallige huurtermijnen toewijst, moet de rechter de op een oneerlijk opslagbeding gebaseerde huurprijsverhogingen aftrekken van het bedrag van de achterstallige huurtermijnen. Dat betekent niet dat de rechter zonder meer mag uitgaan van de aanvangshuur. Zo blijven in het verleden toegepaste indexeringen op basis van een niet oneerlijk bevonden indexeringsbeding in stand. De rechter mag niet ambtshalve overgaan tot verrekening van de schuld van de huurder aan de verhuurder wegens huurachterstand met diens vordering op de verhuurder uit hoofde van in het verleden op basis van een oneerlijk bevonden opslagbeding onverschuldigd betaalde huurprijsverhogingen. Op verrekening moet volgens de wet een beroep worden gedaan. Bij de beoordeling van een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wegens een tekortkoming in de nakoming van de verplichting tot betaling van de huurprijs, dient de rechter op grond van de ‘tenzij-clausule’ van artikel 6:265 lid 2 BW, ambtshalve te onderzoeken of de tekortkoming in het licht van de omstandigheden van het geval de ontbinding rechtvaardigt. Daarbij kan een rol spelen of de huurder in het verleden op grond van een oneerlijk bevonden beding te veel huur heeft betaald, ook in verhouding tot de (na aftrek resterende) huurachterstand.

Samenvatting

Een indexatiebeding is bedoeld om inflatie te corrigeren en is in beginsel niet oneerlijk. Een opslagbeding van 3% is in beginsel ook niet oneerlijk. In beginsel, want in individuele gevallen kan dit op grond van bijkomende omstandigheden anders zijn. Beide bedingen moeten los van elkaar beoordeeld worden, ook als zij in één contractuele bepaling zijn opgenomen. Als het opslagbeding oneerlijk is, doet dat in beginsel niet af aan de geldigheid van het indexatiebeding. Het gevolg is dat ook als huurprijsverhogingen op basis van een oneerlijk opslagbeding buiten beschouwing moeten worden gelaten, huurprijsverhogingen op basis van een niet oneerlijk bevonden indexatiebeding in stand blijven. Dat kan in het voorkomende geval aanzienlijk schelen in de omvang van terugbetalingsverplichting van de verhuurder op grond van onverschuldigde betaling.

Datum: 23 januari 2025

Door Menno Stokvis